华体会- 华体会体育官网- 体育APP下载成都姑娘买8套老破小：我靠“以租养贷”每月多赚7000块

2026-04-22 11:17:18

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　　深夜11点，成都二环内的老小区里，28岁的“小圆子”抱着电脑坐在楼梯间，屏幕里是中介刚发的房源——“金牛区，两室一厅，42万，月租金2800”。她迅速算出租售比：2800×12/420000=8%，眼睛一亮，立刻给中介发消息：“明天上午带合同，我全款。”

　　这是小圆子过去半年里买的第8套“老破小”。从去年10月开始，她每天刷房源到凌晨，跑遍了成都二环内的所有中介，终于凑齐了8套总价330万的老房子。如今，这些房子每月能收2.1万租金，覆盖1.4万的月供后，还能剩下7000块。“比我上班赚得还多。”她在小红书上分享自己的经历，引来上万条评论：“真的能赚吗？我也想抄底！”

　　放在3年前，“老破小”还是房产中介嘴里的“难卖货”：没电梯、户型差、物业烂，价格比周边次新房低30%都没人问。但从去年开始，情况变了——

　　首先，房价跌到底了。 经过2023-2024年的调整，核心城市的老破小价格已经回到2015年水平，部分房源甚至“超跌”：比如上海静安区的一套一室户，2021年卖120万，2024年只要90万，跌了25%。“就像菜市场的白菜，跌到成本价以下，自然有人捡。”上海中原地产的中介说。

　　其次，低利率让“以租养贷”成为可能。 现在首套房利率普遍低于4%，比如成都的房贷利率是3.8%，100万贷款每月只还4600块。而老破小的租金却没跌——核心区的两室户每月能租2500-3000块，一套40万的房子，租金覆盖月供后还能剩1000多。“比存银行划算多了，银行100万一年才1.5万利息，这里每月就有1000块。”小圆子说。

　　最重要的是，“现金流”成了投资的硬指标。 过去大家买房子盯着“房价上涨”，现在不一样了——股市波动大，银行理财收益低（1年期才1.5%），而老破小的租金回报能达到3%-5%，甚至更高。“我买的不是房子，是一个每月能生钱的‘机器’。”天津的李先生说，他买了7套老破小，每月租金1.5万，比他的工资还高。

　　小圆子的投资逻辑很简单：用租金覆盖月供，剩下的就是纯利润。她给我算过一笔账：

　　“就算房价不涨，我每月也能赚7000块，比买理财强多了。”小圆子说，她的目标是“攒够10套”，这样每月就能有1万多的被动收入，“以后不用上班也能活”。

　　天津的李先生则更看重“长期价值”：“我买的是天津核心区的老破小，旁边有地铁和学校，就算以后卖，也能卖个好价钱。”他的7套房子，每套总价50万左右，现在租金2000块/月，租售比4.8%，“等再过5年，房价涨个10%，我就能赚5万一套，比租金还多”。

　　很多人只看“租售比”，却忘了“贷款利息”。比如北京一套130万的老破小，首付20万，贷款110万，利率4.0%，每月月供5300块。如果租金只有3500块，那么每月要贴1800块，“租售比看似3.2%，但实际收益率是负数”。中原地产的张大伟说：“只有全款或低杠杆的情况下，老破小的收益才划算。”

　　批量买老破小，最头疼的是“管理”。小圆子有次半夜12点接到租户电话，说水管爆了，她不得不从家里赶到小区，找工人维修，花了500块。“还有一次，租户跑了，房子空了一个月，损失了2800块租金。”她说，现在她找了一家托管公司，每月交5%的管理费，“虽然少赚点，但省了很多麻烦”。

　　“房住不炒”的政策下，核心城市的房价不会大幅上涨。比如上海的老破小，2023年以来只涨了2%-3%，远低于次新房的5%-7%。“如果想靠房价上涨赚大钱，老破小不是好选择。”易居研究院的严跃进说，“只有核心板块的老破小（带学区或地铁），才有温和上涨的潜力。”

　　老破小的流动性是最大的问题。比如成都的一套老破小，挂牌3个月都没人问，“因为户型差，没电梯，年轻人不愿意买”。张大伟说：“批量买老破小，一定要选核心区的房源，否则以后很难卖出去。”

　　小圆子的成功，并不是所有人都能复制。如果你想抄底老破小，先问自己三个问题：

　　你有足够的资金吗？ 最好是全款或低杠杆（贷款比例不超过50%），否则资金成本会侵蚀收益；

　　你有时间管理吗？ 批量买的话，需要找托管公司，或者自己有精力处理出租、维修的问题；

　　你能接受长期持有吗？ 老破小的收益来自“现金流”，需要持有5-10年，才能看到明显的回报。

　　“如果是刚需，或者想赚点被动收入，老破小可以买；但如果想靠它发大财，还是算了吧。”小圆子说，她的目标很简单：“每月多赚点钱，让生活更自由。”

　　深夜12点，小圆子关掉电脑，看着窗外的老小区，嘴角扬起一丝微笑。她知道，这些老房子里藏着她的“自由密码”——不是房价上涨的惊喜，而是每月按时到账的租金，是不用上班也能活的底气。

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